各位理事、各位与会代表：
　　受协会常务理事会委托下面我向大家汇报协会成立三年来所做主要工作并就近阶段物业管理行业主要任务谈几点意见

　　一、协会成立三年来所做主要工作

　　2000年10月15日全国物业管理行业重要日子这一天中国物业管理协会正式宣告成立三年来在建设部正确领导下在全体会员单位参与及大力支持下协会坚持以“规范发展物业管理业”为主题在服务政府、联系企业、引导行业规范健康发展等方面进行了有益探索取得了积极成果顺利完成了各年度工作任务
　　（一）配合政府转变职能完成主管部门委托交办任务
　　1、积极参与《物业管理条例》起草、修改、论证工作三年中协会根据住宅与房地产业司部署先后多次组织北京、深圳等城市物业管理企业代表参加《条例》修改、论证专题研讨会充分反映物业管理行业实际情况及时提出修改意见
　　去年四季度国务院法制办将《条例》（征求意见稿）在全国范围内公开征求意见协会及时组织法律咨询组、部分企业经理进行座谈讨论积极向有关方面报送书面修改意见协会会刊《中国物业管理》还特地出了专刊让更多会员单位能够有机会参与条例讨论、修改充分反映行业意见和建议《条例》正式颁布后广大业主、物业管理企业以及社会各界对《条例》都给予了积极评价这与我们全行业上下积极主动参与分不开
　　2、按照住宅与房地产业司要求协会还承担了《物业管理企业资质管理办法》、《住宅小区物业服务标准》、《物业管理职业资格培训教材》等《条例》相关配套细则起草、修改和论证工作《住宅小区物业服务等级标准》（征求意见稿）已由杂志、网站全文刊登向全行业、全社会公开征求意见将在作进一步修改论证后以协会名义公布试行
　　物业管理职业资格培训教材编写工作已经开始争取年内定稿编印为《物业管理职业资格管理办法》出台与实施做好准备工作 

3、推进物业管理企业诚信制度建设按照建设部统一部署去年下半年起协会及时建立全国一级资质物业管理企业信用档案工作秘书处专门设立了企业信用档案工作办公室；起草物业管理企业信用档案信息系统管理办法；研究开发物业管理企业信用信息填报软件和管理软件；分批召开全国一级资质物业管理企业信用档案工作座谈会；组织全国一级资质企业信用档案信息联络员业务培训及时完成企业信用信息基本数据采集、核对、填报和上网公示、信息更新等具体业务工作全国一级资质物业管理企业信用信息上网公示率和及时率均为100％受到主管部门领导好评
　　4、积极配合房地产市场清理和整顿根据建设部统一安排2002年度协会派员参加上海市松江区“雅士居案件”实例调查了解了案件发生事实真相掌握了大量第一手资料提出了案件处理意见和建议及时配合住宅与房地产业司起草、报送专题调查报告得到了部、司领导肯定
　　5、组织全国物业管理示范项目考评验收工作根据建设部委托协会在2001 、2002连续两年组织全国物业管理示范项目考评验收工作每次考评均由协会副会长带队同时得到各地物业管理主管部门积极配合两年中先后组织对全国25个省申报252个物业管理项目进行考评验收其中221个物业管理项目经验收合格并由建设部分批公布被授于全国物业管理示范项目称号
　　6、承办全国物业管理企业资质评审和复审业务根据住宅与房地产业司要求2001年以来协会先后组织两批全国一级物业管理企业资质申报和评审工作在做好资质申报资料受理汇总工作基础上从各地抽调专业骨干组成专家评审组对各申报全国一级物业管理企业资质情况进行逐一评审并将初审结果网上公示接受社会各界监督申报一级资质两批110家物业管理企业其中78家企业被评审合格取得了建设部颁发全国物业管理企业一级资质证书今年二季度协会秘书处又按建设部有关文件要求完成了第一批40家一级资质物业管理企业资质复审工作
　　7、白蚁防治和房屋安全鉴定两个专业委员会积极协助政府主管部门开展技术创新和技术指导工作白蚁专业委员会完成了《房屋白蚁预防工程施工技术规范》起草、修改和论证工作房屋安全鉴定委员会根据建设部部署选派专业技术骨干参与全国危旧房安全大检查工作得到了有关方面较高评价
　　（二）引领行业规范发展、诚心诚意为会员单位服务
　　1、在部、司统一部署下协会把在宣传、贯彻《物业管理条例》作为前阶段工作重点统筹安排组织了一系列活动：通过各种新闻媒体向国内外全面介绍物业管理发展形势宣传《条例》出台背景、目、意义及主要内容；通过会议、网站等形式组织召开学习贯彻《条例》座谈会；《中国物业管理》杂志出专刊宣传《条例》中国物业管理协会网开设专栏专题介绍有关学习《条例》部署、要求介绍专家、学者、开发商、业主以及物业管理企业代表学习《条例》心得体会；编印《学习贯彻<物业管理条例>文件汇编》、为全体会员单位代购《物业管理条例释义》、刻录《宣传贯彻〈物业管理条例〉专辑》光盘全部免费下发各地会员单位得到所有会员单位一致好评同时连续举办多期《条例》培训班为行业学习贯彻《条例》培养骨干各地物业管理企业也积极配合当地主管部门和地方协会在学习宣传方面做了许多工作产生了很好效果全国物业管理行业正在形成学法、守法、依法治企良好氛围
　　2、针对近阶段我国物业管理发展中遇到矛盾和问题协会牵头发起全行业广泛开展物业管理理论与实践问题研究活动在调查研究和广泛征求意见基础上协会在2001年初选列了15个研究课题发动全行业组织调查研究和撰写论文先后共收到论文近300篇选调有关专家组成优秀论文评选委员会对征集论文进行评选其中评出一等奖论文8篇、二等奖论文25篇、三等奖论文27篇
　　为了总结、交流和推广物业管理理论和实践方面研究成果协会将全部论文刻录成光盘与编印“中国物业管理发展论坛优秀论文集”一并下发供全行业学习参考2001年11月中旬在杭州举办大型“中国物业管理发展论坛”把这次理论和实践研究活动推向了高潮参加论坛企业代表总数达1250多人20多位论文作者和企业代表在论坛上作了演讲建设部刘志峰副部长在论坛上作了《认清形势、抓住机遇努力开创物业管理规范发展新局面》重要讲话给与会代表很大鼓舞这次理论和实践研究活动对行业发展产生了积极作用取得了圆满成功也扩大了协会在全国物业管理行业影响
　　3、为了研究、探讨当前民营物业管理企业发展中存在矛盾和问题促进我国民营物业管理企业规范有序发展2002年9月协会在温州市召开了“民营物业管理企业发展”专题研讨会来自北京、广东、浙江等17个城市40余位民营物业管理企业负责人参加了研讨会17位民营企业经理在会上作了专题发言对民营企业发展、问题、前景进行了热烈认真讨论极大地增强了民营物业管理企业创业信心
　　4、组织地区性交流活动和跨地区专题学习考察活动2001年协会确定由各副会长和部分常务理事单位牵头在地方政府主管部门和地方协会大力支持下精心组织了西南、华东、华北、东北、中南、西北六大地区行业交流活动受到了各地区物业管理行业普遍欢迎六大地区行业交流活动参加总人数达1650人
　　在广大会员单位要求下协会在2002和2003年连续两年有计划地组织跨地区物业管理专题考察活动2002年组织了广东地区和昆明地区物业管理学习考察活动总计有来自全国24个省、自治区、直辖市350余企业代表先后参加了考察活动今年4月份协会又组织了成都物业管理专题学习考察活动18个省、自治区、直辖市企业代表150余人参加了考察活动各地企业代表给予了积极评价认为组织这样学习考察活动亲眼目睹了各地物业管理经验和做法开阔了视野促进了交流坚定了信心增强了行业凝聚力
　　5、根据近年来全国物业管理行业诉讼案件增多而大部分企业法律咨询力量较弱客观情况协会在2002年上半年成立了非常设机构-- 协会法律咨询组选聘并公布了第一批法律咨询组人员名单咨询组成员目前主要分布在北京、上海、天津、重庆四个直辖市和广州、深圳两个物业管理发展较快城市以后将根据实际需要逐步扩大覆盖面
　　法律咨询组成立以后一方面为行业法律咨询提供服务维护企业合法权益另一方面积极参与了《物业管理条例》修改、论证工作及时代表行业提出修改建议和意见
　　6、白蚁防治和房屋安全鉴定两个专业委员会根据各自专业特点积极为行业服务白蚁防治专业委员会认真组织建设部72号令贯彻实施工作推介白蚁防治工作经验和防治技术组织防治单位转制改企调查研究开展技术与信息交流活动取得了积极成果
　　房屋安全鉴定委员会面向全国房屋安全鉴定单位积极开展房屋安全鉴定技术交流和培训推动了全国房屋安全鉴定工作
　　7、协会培训中心艰苦创业边筹组、边开班积极主动为行业服务采取“定点办班”和“送教上门”等多种方式举办了“物业管理企业经理岗位培训”、“物业管理实务操作培训”、“物业管理法律法规培训”和“物业管理条例培训”等一系列培训班对提高企业骨干队伍素质起到了积极作用受到了行业内外一致好评
　　8、行业宣传和信息工作得到加强协会会刊《中国物业管理》创刊以来本着“追求品质、惟专惟精”精神不断充实加强编辑力量刊物质量逐步提高按时出版发行量有了较大增长受到了广大读者欢迎
　　中国物业管理协会网经过试运行后于今年初调整到建设部住宅与房地产网并网运行版面及栏目进行了全面更新以全新面貌为会员单位和全行业提供信息服务为加快物业管理行业信息化进程发挥了重要作用
　　9、国际交流活动成果显著三年来为了引入国外物业管理先进理念和科学方法提升行业素质促进我国物业管理行业尽快与国际接轨协会先后组织部分物业管理企业负责人出访日本、美国和加拿大、欧洲每次出访都做到主题明确、组织精心及时提交专题考察报告协会于2002年先后接待了韩国住宅物业管理协会、英国特许屋宇经理学会暨亚太分会两次来访促进了国与国、地区与地区之间行业交流也提高了协会影响力和知名度
　　（三）加强协会自身建设、完善协会服务功能
　　1、认真学习贯彻“三个代表”思想和十六大精神协会要求秘书处工作人员努力实践“三个代表”重要思想牢固树立“协会一切工作出发点和落脚点都应当为会员单位服务、为企业服务、为行业发展服务”观念不断调整工作思路不断改进服务态度不断提高工作效率自觉维护新兴行业协会良好形象广大会员单位对此给予了充分肯定
　　2、顺利完成白蚁防治专业委员会和安全鉴定委员会两个二级机构重建工作两个专业委员会分别召开了会员大会健全了领导机构通过了民政部组织复查登记和注册登记取得了民政部颁发全国社团二级机构证书
　　3、及时调整完善了协会培训中心、《中国物业管理》杂志社运作体制理顺了协会与协会培训中心、杂志社管理关系两年来运作情况良好
　　4、协会秘书处建设得到加强三年来陆续调整充实了秘书处工作人员建立健全了秘书处内部管理制度添置了必要办公设备工作环境得到改善工作效率得到提高
　　5、重视会员发展和协会财务管理三年内新发展团体会员386家会费年收缴率都在70％以上部财务司、驻部审计局以及地方税务部门历次财务检查和财务审计对协会财务管理满意

　　二、近阶段物业管理行业主要任务

　　《物业管理条例》颁布实施我国物业管理行业发展中具有里程碑意义大事根据建设部通知要求行业上下要把组织广泛深入地学习、宣传《条例》、全面准确地贯彻、落实《条例》作为全行业各项工作重中之重全体会员单位都要认清形势、把握机遇、与时俱进创造性地开展工作
　　（一）继续深入地学习、宣传《条例》使《条例》精神家喻户晓、深入人心
　　《条例》确立了一系列重要制度并明确物业管理活动中各主体及相关主体法律责任《条例》实施必将为建立物业管理市场秩序规范物业管理活动保障业主和物业管理企业双方合法权益提供强有力法律保障各会员单位以及全行业都要高度重视《条例》学习宣传工作统筹安排精心组织继续深入开展《条例》学习宣传活动要充分利用物业管理区域各种有利条件采用业主们喜闻乐见形式大力宣传《条例》颁布目、意义及《条例》主要内容
　　所有物业管理企业都应当充分利用《条例》颁布实施机会对企业员工尤其项目经理以上企业骨干进行一次全面系统物业管理政策法规教育在学习过程中紧密联系实际依据《条例》来检查我们以往服务行为调整我们思路、改进我们工作真正学会并运用《条例》规定解决当前物业管理活动中存在矛盾和问题
　　在学习、宣传过程中对于业主、企业员工或其有关方面提出疑点问题要按照国务院法制办和建设部联合编写《物业管理条例释义》口径做好宣传解释工作涉及重大法律原则问题时应当向政府主管部门反映汇报通过学习、宣传引导广大业主和物业管理企业员工正确理解和深刻领会《条例》主要精神依据《条例》规范物业管理活动中各方行为努力创造大家学法、懂法、守法法制环境
　　（二）正确运用《条例》维护企业合法权益
　　《条例》明确了物业管理企业与业主、开发建设单位以及与水、电、气、网络、通信、有线电视等相关专业部门之间责、权、利关系使处理“法律责任不清”等长期困扰物业管理行业难题终于有了分清责任、解决问题法律依据
　　这里需要特别强调一点各企业都应当高度重视前期物业管理和物业服务合同要找准以往物业管理中产生大量矛盾和纠纷根源规范前期物业管理行为完善物业承接验收切实通过把好前期服务这个环节解决“建管”脱节和“建管”责任混淆状况从根本上扭转物业管理企业在前期物业服务中被动局面
　　物业服务合同物业管理企业与服务主体之间最重要法律文书一旦发生矛盾和纠纷双方都将依据合同办事并承担合同规定法律责任因此作为物业管理企业应当高度重视合同作用对新承接及续接项目合同要严格依据《条例》制定和修改有条件企业可聘请法律顾问帮助把好合同关维护企业合法权益并注意防范风险
　　（三）建立和完善“质价相符”收费机制改善物业管理行业经营状况
　　从现实情况来看目前我国物业管理行业利润率普遍较低尤其普通住宅小区物业服务费用普遍入不敷出物业管理企业压力很大、企业后劲不足这种状况对行业发展极为不利这个问题应当引起全行业足够重视与《条例》配套制定《物业服务收费管理办法》即将出台将明确包干制与酬金制两种收费结算办法物业服务收费政策环境将会有所改善协会还将在今年公布《住宅小区物业服务等级指导标准》这些均有利于建立“质价相符”收费机制企业在承接物业服务项目时应当坚持 “实事求”、“等价交换”原则科学测算服务成本防止“竞相压价”等不正当竞争行为通过宏观政策环境改善和广大物业管理企业自身努力争取在较短时间内使行业经营状况有一个明显好转
　　（四）加快行业结构调整提高企业市场竞争能力
　　经过20多年艰苦创业我国物业管理行业从无到有、从少到多但真正市场化物业管理企业所占比重很小大量小而全企业这些小企业经营规模小、管理效益差、实力不强、后劲不足导致整个物业管理行业抗风险能力较弱
　　针对以上情况每个物业管理企业领导应当在《条例》贯彻和实施过程中认真思考和研究下一步企业发展方向及企业市场定位抓住有利时机加快企业结构调整通过改制、兼并、整合等方式把企业做强、做大提高企业市场竞争能力用几年时间造就出一批我国物业管理行业品牌企业
　　行业结构调整也不一蹴而就简单事情要认真作好调查研究坚持实事求态度不走或少走弯路尽可能降低改革风险和代价我们协会理事和常务理事行业骨干力量更要居高望远继续发扬改革和创新精神在引领行业发展上要有新思路、新方法
　　（五）加强行业自律树立行业新形象
　　加强行业自律《条例》赋予物业管理行业一项重要任务所有物业管理企业都要以贯彻《条例》为契机进行一次普法教育使广大企业员工物业管理法制观念有明显增强法律知识水平有明显提高真正将物业管理引入法制化轨道在行业自律方面近期着重要抓好以下三项重点工作：
　　1、维护公平竞争规范物业管理招投标活动物业管理招投标《条例》确立规范物业管理市场秩序一项重要制度作为《条例》配套细则《前期物业管理招标投标管理办法》已由建设部颁发《办法》对物业管理招标投标活动规定了严格程序和方法全国物业管理行业都要认真贯彻执行各个物业管理企业承接项目都要严格按规定程序运作坚持公平竞争杜绝暗箱操作和业内恶性竞争等违法违规现象发生共同营造公平、公正、公开竞争环境促进物业管理市场健康发展
　　2、规范服务与收费坚决纠正“多收费、少服务”等违反合同约定行为就各地反映情况来看确实存在服务态度不好、服务质量不高、服务不到位和多收费、少服务等种种问题常常成为社会投诉热点严重损害了行业形象《条例》实施对每个物业管理企业来说既机遇、又挑战关键大家要研究如何把握好这一机遇扎扎实实练好内功这个内功就服务本领就要千方百计提高企业服务质量提高企业社会信誉使企业有立足之地有能力走向市场协会将配合政府主管部门继续做好物业管理市场清理和整顿工作建立和完善行规行约纠正行业不正之风对长期管理水平低、收费不规范、社会形象差有损行业声誉“害群之马”要通过清理整顿、资质审查、年检等环节将其清理出行业队伍
　　3、加快企业诚信制度建设要按照建设部和各省、自治区、直辖市主管部门统一部署在规定时间内开通所有物业管理企业诚信档案信息网上公示系统让更多物业管理企业接受社会公开监督提高整个物业管理行业社会诚信度对所有从事物业管理业务企业实行资质管理和对物业管理企业管理人员实行职业资格管理《条例》规定两项重要制度对于这两项制度建立部里都将颁布具体办法全行业都要认真贯彻执行
　　同志们！《物业管理条例》颁布实施为我们行业创造了前所未有发展机遇行业快速发展必将对协会工作提出更新更高要求协会在引导行业发展方面承担责任将越来越重我们要切实加强协会组织建设、业务建设和作风建设转变工作作风和工作方法提高工作效率全心全意为会员单位服务为行业发展服务希望广大会员单位一方面要积极支持和配合协会工作另一方面也要对协会工作给予监督、批评我们坚信在部、司正确领导下通过全体理事们共同努力一定能够把中国物业管理协会真正办成政府信任、行业满意、企业拥护行业协会
　　物业管理行业直接关系到广大人民群众日常工作和生活新兴行业学习、宣传和贯彻落实好《条例》物业管理行业实践“三个代表”重要思想直接体现让我们全行业团结起来以宣传、贯彻《条例》为契机努力开创物业管理健康发展新局面！